Bất động sản công nghiệp đóng băng sau Covid-19 bùng phát lần 4

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy hiện nay tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt bình quân trên 70%, giá thuê nhà xưởng bình quân trên cả nước khoảng từ 60.000 – 80.000 đồng/m2 và giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng dao động từ 3 – 5 triệu đồng/m2. Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản công nghiệp sôi động tại một số địa phương có tiềm năng, thế mạnh về phát triển công nghiệp như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang…

Tuy nhiên, thực tế theo ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội Các khu công nghiệp TP.HCM, từ khi dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, thị trường bất động sản công nghiệp gần như bị “đóng băng”. Biểu hiện rõ nhất là mức giá không tăng và cũng ít doanh nghiệp thuê đất để xây mới, mở rộng nhà máy, xưởng sản xuất. Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã có buổi làm việc với các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để tìm biện pháp tháo gỡ khó khăn. Bởi hiện nay chi phí đền bù, giá thuê đất đang quá cao, từ đó các doanh nghiệp phải cho thuê lại với mức giá cao hơn dẫn đến việc khó khăn trong thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp.

Tại Long An, theo Ban Quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất Long An, hiện giá cho thuê bất động sản công nghiệp tỉnh này bình quân khoảng 150 USD/m2/45 năm, mức giá đã ổn định 3 năm trở lại đây. Đầu năm đến nay có khoảng 58 dự án đầu tư vào Long An và 23 dự án điều chỉnh vốn. Trong đó có 24 dự án đầu tư nước ngoài, 34 dự án trong nước. Như vậy, so với cùng kỳ năm 2020 đã giảm 7 dự án.

Lãnh đạo Công ty TNHH Hải Sơn, đơn vị có nhiều khu công nghiệp nhất tại Long An, cho biết từ khoảng 2 tháng nay thị trường bất động sản công nghiệp đã giảm khoảng 50 – 60% so với trước đó. Ông John Campbell, Trưởng bộ phận bất động sản công nghiệp, Công ty Savills Việt Nam, cũng thừa nhận sau hơn 2 tháng kể từ khi làn sóng dịch Covid-19 thứ 4 bùng phát tại Việt Nam, cả nước đã ghi nhận tổng cộng 12.424 ca nhiễm (số liệu tính đến ngày 18.6.2021). Các trường hợp lây nhiễm trong cộng đồng mới nhất được ghi nhận chủ yếu tại TP.HCM, Bắc Giang và Bắc Ninh, Hải Dương…, trong đó dịch bệnh đã xuất hiện ở các khu công nghiệp. Sự gia tăng số ca lây nhiễm cộng đồng đã khiến chính quyền một số nơi công bố lệnh giãn cách xã hội, nhất là tại TP.HCM. Việc giãn cách này cũng gây khó khăn cho các nhà đầu tư có nhu cầu cho thuê và cả những doanh nghiệp muốn thuê đất công nghiệp, nhà máy, kho bãi vì họ không thể thực hiện các chuyến thăm thực địa ở các tỉnh.

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp vẫn kỳ vọng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển nhờ những nỗ lực của Chính phủ trong việc vừa phòng chống dịch Covid-19 vừa duy trì sản xuất.

Theo các số liệu thống kê, tính đến ngày 20.5.2021, Việt Nam thu hút được tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,9 tỉ USD. Công nghiệp chế biến chế tạo thu hút 6,1 tỉ USD (chiếm 43% tổng vốn), có 215 dự án mới với tổng vốn đăng ký đạt 2,57 tỉ USD và 222 dự án hiện có đăng ký tăng thêm 3,1 tỉ USD vốn.

Thống kê của Bộ Kế hoạch – Đầu tư cho thấy hiện cả nước có 370 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115,2 nghìn ha. Trong quý 1/2021, tại 13 tỉnh thành trên cả nước có hàng chục khu công nghiệp đã được phê duyệt, cung cấp hàng nghìn héc ta đất công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu xây dựng, mở rộng nhà máy sản xuất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Trong đó tại Bắc Ninh có 5 khu công nghiệp mới được phê duyệt như khu công nghiệp Quế Võ III rộng 208,54 ha, với tổng số vốn đầu tư 120,87 triệu USD; khu công nghiệp Gia Bình II có diện tích hơn 200 ha do Tập đoàn Hanaka làm chủ đầu tư, với tổng vốn đầu tư là 172,17 triệu USD.

Ban Quản lý Khu kinh tế Long An dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.500 ha diện tích đất giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm 2021. Các ngành hấp lực lớn nhất là dệt may và hàng may mặc, giày dép, thức ăn gia súc, gia cầm, thủy hải sản, chế biến thực phẩm, đồ uống và sản xuất. Trong đó, dự án mới nhất được Thủ tướng ra quyết định chủ trương đầu tư là dự án Khu công nghiệp Thế Kỷ do Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư, thực hiện tại xã Hữu Thạnh, H.Đức Hòa có diện tích gần 120 ha, với tổng vốn đầu tư 1.355 tỉ đồng. Dự kiến trong năm sau dự án này sẽ hoàn thành và thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia.

Đồng Nai cũng đã công bố kế hoạch xây dựng 3 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết vấn đề quá tải của các dự án đang hoạt động. Như Khu công nghiệp Long Đức 3 có diện tích 253 ha; Khu công nghiệp Bàu Cạn – Tân Hiệp rộng 2.627 ha và Khu công nghiệp Xuân Quế – Sông Nhạn khoảng 3.595 ha. Ba khu công nghiệp này được Thủ tướng phê duyệt, chấp thuận bổ sung vào quy hoạch phát triển khu công nghiệp công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2020, tầm nhìn 2030. Hàng loạt khu công nghiệp tỉnh Quảng Trị, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Nam Định, Nghệ An, Quảng Nam, Thừa Thiên-Huế và Vĩnh Long… cũng đã được Thủ tướng phê duyệt đầu tư trong năm 2021.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vẫn tìm đến Việt Nam bởi những thành công về phòng chống dịch Covid-19, ổn định kinh tế chính trị. Những tháng đầu năm 2021, thị trường đã chứng kiến nhiều hoạt động mua bán, sáp nhập mới trong lĩnh vực này. Điển hình là thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty KTG Industrial của Việt Nam tại Khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. ESR Cayman Limited, một tập đoàn về bất động sản hậu cần tập trung lớn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương đã công bố cùng hợp tác với Công ty cổ phần phát triển công nghiệp BW (BW), nhà phát triển bất động sản công nghiệp và hậu cần hàng đầu Việt Nam để thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 (tỉnh Bình Dương). Như vậy, sau cú bắt tay này, ESR Cayman Limited đã đặt chân vào thị trường Việt Nam sau khi có mặt ở một số nước trong khu vực Đông Nam Á. Công ty cổ phần công nghiệp Khu công nghiệp Việt Nam cũng đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha, với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD. Tập đoàn này đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho vận chất lượng cao, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài tại Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai và Long An.

Theo ông John Campbell, điều này cho thấy, mặc dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, tình hình hoạt động của khu vực công nghiệp tại cả nước trong 5 tháng đầu năm 2021 vẫn ghi nhận những khởi sắc nhất định và bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn giữ được lợi thế của mình. Tuy nhiên, để phát huy lợi thế và thu hút hơn nữa các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, ông này cho rằng Việt Nam cần đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và giao thông là một trong những vấn đề Việt Nam cần cải thiện đầu tiên. Bởi dù được đầu tư mạnh mẽ trong thời gian qua, nhưng cơ sở hạ tầng của Việt Nam vẫn còn hạn chế so với các nước trong khu vực ASEAN, chất lượng cơ sở hạ tầng của Việt Nam thấp hơn mức trung bình của ASEAN ở tất cả phân khúc.